Cómo reconocer una buena oportunidad de inversión en bienes raíces

Invertir en bienes inmuebles es una de las mejores maneras de proteger tu dinero y tu patrimonio. Te damos unas recomendaciones para reconocer una buena oportunidad de inversión.

Si bien hay varias maneras de ganar dinero con inmuebles, es necesario considerar el nivel de rentabilidad de una propiedad antes de invertir en ella. 

Aunque casi todas las inversiones inmobiliarias son buenas, hay algunos factores que te ayudarán a reconocer una excelente oportunidad de inversión en bienes raíces que te permita obtener un retorno de capital a menor plazo. ¡Toma nota!

¿Cómo saber si una oportunidad de inversión en bienes raíces es rentable?

• Considera los costos operativos y de mantenimiento
• Calcula la tasa de capitalización
• Realiza una investigación de mercado
• Haz un avalúo inmobiliario de la propiedad

Considera los costos operativos y de mantenimiento

Si vas a invertir en bienes inmuebles para vivir de tus rentas es importante que tomes en cuenta los gastos de rentar una casa y mantenerla en las mejores condiciones posibles. Estos gastos pueden incluir pagar impuestos como el ISR y el predial; realizar las reparaciones eventuales y cubrir los costos mensuales de servicios básicos como luz, agua y gas. 

Una vez que tomes en cuenta estos gastos, podrás calcular el Ingreso Operativo Neto, conocido como NOI, por sus siglas en inglés (Net Operating Income). Este indicador nos ayuda a conocer las ganancias reales que genera la propiedad. 

Para calcular este dato debes restar todos los gastos operativos a la cantidad de ingresos brutos que ganas con la propiedad. Por ejemplo, si alquilas tu vivienda a un precio de 15 mil pesos mensuales y para los gastos operativos te gastas 5 mil pesos mensuales, entonces el NOI será de 10 mil pesos ($15,000 – $5,000 = $10,000). 

Calcula la tasa de capitalización

La tasa de capitalización o “Cap Rate” es un cálculo que utilizan los expertos inmobiliarios para determinar la rentabilidad de un bien inmueble. Este indicador te permite conocer el flujo de dinero que puedes obtener de manera anual respecto al valor de la propiedad, y por lo tanto, saber en cuánto tiempo podrás recuperar tu inversión.

Para calcularlo puedes usar la siguiente fórmula:

Tasa de capitalización = (NOI/Valor comercial de la vivienda) x 100

Como ejemplo podemos poner una propiedad con valor de 2 millones de pesos, cuyo NOI anual es de 240 mil pesos, por lo tanto quedaría de la siguiente manera:

Tasa de capitalización = (240,000 / 2,000,000) x 100 = 12

Por lo tanto, esta casa tendrá una tasa de capitalización del 12%, lo que quiere decir que podrás recuperar tu inversión en aproximadamente 8 años. 

Realiza una investigación de mercado

Norma Canales, economista financiera, señala en una de sus columnas para El Financiero que la mayoría de las personas se preguntan cuál es el mejor tipo de propiedad para hacer una inversión en bienes raíces; ya sea comercial, industrial o habitacional. Su recomendación es realizar una investigación profunda sobre las tendencias de mercado que prevalecen en el lugar en el que se quiere invertir. 

De esta manera sabrás cual es la opción que más te conviene para llegar a tus metas. A manera de ejemplo, Norma Canales mencionó la manera en la que se ha popularizado poner una propiedad en plataformas de rentas vacacionales, y atribuyó este fenómeno a que muchos de los que deciden invertir en bienes inmuebles lo perciben como un negocio más rentable que una renta a largo plazo. 

Haz un avalúo inmobiliario de la propiedad

La mejor manera para saber si estás invirtiendo la cantidad justa por una propiedad es realizar un avalúo inmobiliario antes de hacer la compra. En este avalúo se deben tomar en cuenta todas las características de la propiedad como su ubicación, el número de habitaciones, las amenidades con las que cuenta, la calidad de sus acabados, su acceso a servicios, etc. 

De esa manera, podrás establecer un buen precio de alquiler después de adquirirla. Además de poder calcular de manera más precisa el NOI y tu tasa de capitalización para decidir si la compra te dará el retorno de inversión que buscas.