¿Se puede traspasar una propiedad hipotecada?

Conoce los pasos para traspasar una casa hipotecada, para que sepas si te conviene o no hacerlo y cuáles podrían ser algunas de las alternativas en caso de que decidas no traspasar la propiedad 

«¿Se puede traspasar una propiedad hipotecada?» y «¿Cuales son los requisitos para traspasar una casa?» Traspasar una vivienda significa transferir a otra persona los derechos de la misma, y en su caso, las obligaciones de mantenimiento y deudas que tenga pendientes, incluyendo el crédito hipotecario. El traspaso implica también una negociación, pues el primer propietario buscará a cambio un monto monetario que compense la inversión realizada hasta el momento. 

Existen múltiples factores por los cuales las personas optan por realizar este tipo de transacciones. Ya sea porque se ven imposibilitados para seguir pagando el crédito o porque simplemente desean deshacerse de la propiedad con base en otros criterios, como cambio de residencia o inversiones en bienes raíces.

El traspaso de una vivienda es un trámite completamente legal en México. No obstante, se debe tomar en cuenta que en cada institución o entidad financiera se lleva a cabo un proceso distinto.

¿Se puede traspasar una propiedad hipotecada de Infonavit?

En el caso de Infonavit, por ejemplo, aunque permite traspasar la deuda, el instituto no reconoce formalmente el cambio de titular, hasta que se concluya el pago y las escrituras sean modificadas. Por lo que, aunque otra persona se haga cargo del crédito hipotecario, esta institución reconoce al beneficiario original como el legítimo propietario de la propiedad.

De igual forma, si por alguna razón el nuevo dueño deja de pagar, le corresponde al beneficiario anterior saldar la deuda completa de la vivienda.

Ahora bien, si ya estás convencido, los requisitos para traspasar una casa y los pasos que se deben llevar a cabo en la mayoría de entidades financieras, son muy fáciles de seguir y se enlistan a continuación:

Pasos para traspasar una casa

• Elegir un deudor
• Esperar respuesta por parte de la institución que otorgó el crédito
• Acudir a la entidad bancaria para realizar el cambio 
• Buscar un notario público para legalizar la transacción
• Hacer entrega de la vivienda al nuevo deudor

Elegir un deudor

El primer paso para traspasar una vivienda es elegir a una persona con buen historial crediticio. Elegir un deudor que sea responsable es de gran importancia, por lo que es importante que investigues a dicha persona y su comportamiento respecto a  sus deudas, para evitar cualquier tipo de fraude inmobiliario.

Asimismo, es importante que te cerciores que no se encuentra en buró de crédito y que cuente con todos los requisitos de la institución financiera para que el crédito hipotecario le sea aprobado. De lo contrario, tendrás que elegir a otro deudor.

Esperar la respuesta por parte de la institución que otorgó el crédito

Después de elegir a la persona a la que se le traspasará la vivienda, lo siguiente es dirigirse con la institución que otorgó el crédito para darle el aviso de que se desea realizar un traspaso.

Acto seguido, antes de realizar cualquier tipo de trámite, se debe esperar la respuesta de la entidad ante esta transacción para, ahora sí, mostrar toda la documentación requerida y buscar a un notario público que regule todo el trámite.

Asimismo, la institución procederá a investigar al deudor, para verificar que cumpla con los requisitos mínimos para que se le pueda traspasar una propiedad hipotecada, junto con los derechos y la deuda.

Acudir a la entidad bancaria para realizar el cambio

Otro de los pasos para traspasar una casa es que, una vez autorizada esta transacción, tanto el beneficiario original como el nuevo deudor se presenten en las instalaciones de la entidad bancaria para mostrar la documentación requerida. 

Dentro de la documentación se debe presentar la solicitud de sustitución de deudor, así como identificaciones vigentes y oficiales, actas de nacimientos, todos los documentos que tengan que ver con el crédito hipotecario y comprobante de que ambas partes son derechohabientes.

Buscar un notario público para legalizar la transacción

Se puede traspasar una propiedad hipotecada siempre y cuando el trámite se haga de manera legal, con un notario público dando seguimiento al trámite. Es importante recalcar que las consultas con los notarios se realizan de manera gratuita y solo cobran al momento que se realiza el contrato exclusivo con ellos.

Un notario público se encargará de evitar fraudes, realizar todos los trámites legales y de dar fe de que el traspaso se hace bajo todos los términos de la ley en México. Asimismo, se puede acudir a él en cualquier momento si surge cualquier situación, inclusive años después del traspaso.

Hacer entrega de la vivienda al nuevo deudor

Una vez se han seguido los pasos y la propiedad está lista para ser traspasada, se otorgará tanto al propietario original como al nuevo propietario la cotización de la vivienda.

De esta manera, el nuevo acreedor se hará cargo de liquidar la hipoteca, junto con un monto extra, si es que la vivienda tuvo alguna clase de plusvalía, que suele ser muy frecuente.

Requisitos para traspasar una casa con crédito hipotecario

• Cumplir con los requisitos del crédito hipotecario
• Estar al corriente con todos los pagos
• Verificar el historial crediticio del deudor

Cumplir con los requisitos del crédito hipotecario

Tanto el deudor original como el nuevo deudor deberán cumplir con los requisitos para solicitar un crédito estipulados por la institución bancaria, ya sea privada o por medio de entidades como Infonavit o Fovissste. 

En el caso de Infonavit, los requisitos son probar que se tiene un empleo estable y continuo, contar con un mínimo de 116 puntos y ser derechohabiente en el Instituto Mexicano del Seguro Social.

Para el Fovissste, se necesita ser trabajador activo del Estado, ser mayor de 25 y menor de 70 años, contar con un mínimo de 18 meses cotizando para el Fovissste, pedir una solicitud de crédito en los bancos que tengan convenios o por medio de SOFOMES o SOFOLES. 

Estar al corriente con todos los pagos

Este es uno de los principales requisitos para traspasar una casa. El primer punto que la institución financiera rectificará, será que el antiguo beneficiario haya realizado todos los pagos de la hipoteca en tiempo y forma, además de que los pagos de los servicios también se encuentren al corriente.

En caso contrario, se le pedirá al beneficiario que cubra todas las deudas para que la propiedad pueda ser traspasada. Te recomendamos que, aunque planees realizar un traspaso, te mantengas al corriente con los pagos de la hipoteca. 

Verificar el historial crediticio del deudor

Otro de los requisitos para traspasar una casa es que el deudor tenga un excelente historial crediticio. En caso de no contar con uno, es necesario que tenga una cuenta de ahorros o algo similar, para verificar si será o no responsable con la deuda.

Igualmente, al presentarse ante un notario público, se firmará un acta con todas las responsabilidades y obligaciones tanto del dueño original como del deudor, para evitar fraudes inmobiliarios.

Alternativas a tomar en cuenta antes de traspasar una propiedad

• Elegir un programa que ofrezca la institución para cambiar la vivienda
• Vender la propiedad
• Devolver la propiedad

Elegir un programa que ofrezca la institución para cambiar la vivienda

Ahora bien, realizar un traspaso de hipoteca siempre es un proceso riesgos. Si deseas optar por otra opción, muchas instituciones ofrecen programas que pueden ayudarte para no llegar a traspasar la vivienda.

Uno de los más conocidos, es el ofrecido por el Infonavit, llamado Cambiavit, ideal para quienes desean cambiar de propiedad por cualquier factor. Se puede elegir una propiedad de cualquier precio, tomando en cuenta que si supera el valor de la vivienda actual, se debe pagar la diferencia.

Vender la propiedad

Otra opción viable es vender la propiedad, pues resulta ser una transacción que el Infonavit aprueba, siempre y cuando todas las mensualidades estén cubiertas y no haya ningún tipo de endeudamiento con los servicios.

Devolver la propiedad

Otra alternativa para quienes se les imposibilita seguir pagando el crédito hipotecario, es devolver la propiedad. No obstante, es una de las alternativas que menos gustan, ya que con una cancelación de hipoteca, todo el dinero invertido en las mensualidades, no será devuelto.

Estas alternativas pueden ayudarte en caso de que no quieras arriesgarte al traspasar una casa. Algunas instituciones no reconocen este trámite y podría ser complicado en situaciones como el fallecimiento del dueño original, pues los derechos de la vivienda podrían cederse a su cónyuge o hijos.